我国房地产的长周期部位：住房需求仍存支撑点。从自住视角，我们将要房地产行业的需求分成三类：一是城镇化建设所带来的需求，二是改善型需求，三是动迁住房需求；并估算了每一类需求可以带来的销售总面积增加量。从效果来说，2021年至2025年全国各地城区住房需求预估提升69.1亿平方米。在其中，改善型需求奉献较大，占有率52.3%；其次新增加城市人口住房需求，奉献43.8%；动迁住房需求奉献3.8%。换句话说，未来五年全国各地商品房年平均销售占地约13.8亿平方米，较2020年水准降低11%。
房地产业现阶段的窘境：股权融资端和销售端2个堵点。
股权融资端：一是“三道红线”强化对房企的总资产限定，逐步推进房企积极降杠杆。二是借款规范化管理制度约束了金融机构针对房产开发借款额度。除此之外，各地政府部门提升预售资金监管，防止房企侵吞预购资产杠杆炒股，房地产商资产配制能力差。房地产金融规模性缩紧，造成房企对销售依赖水平增加。
销售端：1）各地加仓限购限贷政策；房贷利率上浮、银行放贷周期时间变长，群众买房水平得到抑止。2）9 月恒大事件发醇，买房者对预售房完工忧虑升高，犹豫心态加重。3）后半年房企资产趋紧的过程中，公司为尽早资金回笼增加营销幅度，导致一些地区房价下降，全国房价上涨预估下降。4）房地产税改革试点将要落地式，一部分买房者挑选临时犹豫。
房地产下行会有多严重？9月至今，针对房地产新政策的纠偏装置重点围绕三个方面：达到有效住房需求、保交货、因城施策。大家融合这种政策变化，对2022年房地产数据开展计算。销售层面，预估全年度商住楼销售同比减少3%-6%。行情上，销售同期相比全年度底点出现于2022年今年初，后面随着销售趋稳及其高基数变弱，销售增长速度有希望逐渐回暖。房地产投资层面，将房地产投资拆卸为建安投资与土地资源各项费用两部分，工程施工维持延展性，土地资源购买疲软，2022年房地产投资预估同期相比上涨2-5%。行情上，2022年一季度房地产投资增长速度还将继续下降并进到负区段（逐步推进全国各地房产调控进一步释放压力），5月下行到年之内底点，后半年稳中有进并小幅度反跳。
总的来说，2022年一季度房地产业销售、动工及其房地产投资同期相比将进一步下滑，并进到负区段。在“推动房地产行业稳步发展和持续发展”的大方向下，到时候全国各地房产调控可能有进一步释放压力，若正是如此，则房地产业各类数据信息有望在年里筑底回暖，房地产业很有可能完成“着陆”。
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